Katere dokumente pregledati pred nakupom nepremičnine
Katere dokumente pregledati pred nakupom nepremičnine?
Kateri dokumenti oziroma katere stvari je smiselno pridobiti oziroma pregledati pred nakupom oziroma prodajo nepremičnine? Zadnjič sem objavil en video, v katerem je bila debata o zvezi s tem, ko je nekdo vprašal, ali res lahko prodaja lasnik nepremičnino in nepremičninska agencija nepremičnino, ki nima gradbenega ali uporabnega dovoljenja?
Moj odgovor je bil da. Ker nikjer ni točno določeno oziroma nikjer ni zapisano v nobenem zakonu, da ne smeš prodajati nepremičnine, če nimaš gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Je pa seveda to povezano z nekimi tveganji.
Se pravi, če nepremičnina nima gradbenega dovoljenja, potem po vsej verjetnosti lahko gre za neko črno gradnjo.
Černa gradnja nepremičnina postane takrat, ko inšpekcija določi, da je to črna gradnja in se zapiše zaznamba črne gradnje oziroma nedovoljene gradnje v zemljiško knjigo. Torej, vsi objekti, ki so bili zgrajeni pred letom 1967, imajo po zakonu gradbeno in uporabno dovoljenje.
Vendar je potrebno na upravni enoti pridobiti odločbo, po kateri upravna enota ugotovi, da ima objekt v skladu z zakonom domnevo o izdanem gradbenega in uporabnem dovoljenju.
Včasih se to tudi lahko zakomplicira, če je objekt drugačen kot je bil mogoče 100 let nazaj, drugačen kot je bil leta 1950 zgrajen, oziroma predvsem, če je ta večji, dozidan, nadzidan in tako naprej. Ker tudi to se dostikrat dogaja. Takrat pa je pač tudi za ta objekt potrebna po vsej verjetnosti legalizacija oziroma ureditev stanja.
Za objekte zgrajene po letu 1967 in pred 2005 pa je seveda potrebno imeti obvezno gradbeno dovoljenje, ker so se takrat gradbena dovoljenja izdajala. Razen za neke pomožne objekte, kjer je včasih bilo dovolj lokacijsko dovoljenje. Ampak govorimo o nekih normalnih objektih, recimo o stanovanskih hišah.
Se pravi, ti objekti že imajo in morajo imeti gradbeno dovoljenje in če ga lasnik nima, ga je potrebno dobiti iz arhiva.
Ali je to zdaj arhiv na upravni enoti, kjer nepremičina leži ali eventualno na zgodovinskem arhivu, recimo v Ljubljani, Celju, oziroma v večjih zgodovinskih arhivih. Torej, če objekt nima gradbenega dovoljenja, je mogoče to prva “rdeča lučka”.
Potem, če nima uporabnega dovoljenja, je seveda treba preveriti, ali je dejansko objekt zgrajen, kot je po gradbenem dovoljenju določenol. Torej, da ni večji, da ni nadziden, da nima dodatne garaže…
Smiselno oziroma obvezno je pridobiti tudi lokacijsko informacijo, kjer piše, na katerem območju leži nek objekt. Torej, ali je to območje stanovanske gradnje, ali je to mešane gradnje, ali je to večstanovanska gradnja, ali je to industrijska gradnja in tako naprej.
Zelo priporočljivo je, da če še ni opisan objekt v kataster stavb, da se jo piše v kataster stavb, ker je to še eden od, bom rekel, zdaj pogojev, da se dobi kasneje, hišna številka in uporabno dovoljenje.
Zdaj pa nov gradbeni zakon, ki velja za nazaj, kar je malo smešno, če mene kdo vpraša. Banke, ki so 10 let nazaj dale za neko nepremičino hipoteko, je danes mogoče za to isto nepremičino nočejo dati, čeprav je popolnoma ista, kot je bila takrat.
Uporabno dovoljenje seveda je plus oziroma očitno bo počasi neka nuja.
Kaj pa zemljiška knjiga? Ali so kakše zaznambe, kakše plombe, kakše ovire? Ali ima kdo predkupno pravico? Praviloma imajo občine predkupno pravico na parcelah. Ali je mogoče objekt kulturni spomenik? Ali je kakorkoli drugače zaščiten? Ali je mogoče na območju nekega vojaškega območja, kjer je potrebno dobiti tudi soglasje strani ministrstva za obrambo, da lahko se proda oziroma kupi objekt.
Torej neke druge pravice, ki so v zemljiški knjigi, lahko prepoved obremenitve in odtujitve. Neke vpisane služnosti, neke zaznambe užitkov in morebitnih ostalih pravic.
Če lastnik reče že sam takoj, da so dozidali neko garažo.., potem seveda to ni nič narobe, ampak je potrebno videti, ali ima lasnik dokumentacijo, torej dovoljenje, da se je to dozidalo.
Če kupujete preko banke, potem že sama banka na nek način marsikaj pregleda in če bo banka dala zeleno luč, potem načeloma ni kaj skrbeti. Ampak v osnovi je nekaj tistih osnovnih dokumentov, ki jih je dejansko treba preveriti, pogledati.
Mi vsem strankam svetujemo, da dobijo dokumentacijo iz arhiva, če je doma nimate. Dajmo vpisati hišo v kataster stavb, če še ni vpisana, ker bo potem prodaja lažja in bo vse skupaj steklo lažje.
Smiselno pa je dejansko obstoječo dokumentacijo preveriti, primerjati z dejanskim stanjem nepremečnine v naravi in potem na podlagi tega ugotoviti, kaj od dokumentacije manjka, oziroma ali so kakršnekoli ovire ali nepravilnosti.