Kdaj je davek pri dedovanju nepremičnine 0 €?

Ste podedovali hišo ali stanovanje in razmišljate o prodaji? Pri tem je pomembno vedeti, da sta dedovanje in poznejša prodaja nepremičnine dve različni stvari.

Pri dedovanju je lahko davek 0 €, pri prodaji pa lahko nastane nova davčna obveznost.

Kdaj pri dedovanju ne plačate davka?

Pri dedovanju nepremičnine je višina davka odvisna predvsem od dednega reda. Dediči prvega dednega reda so praviloma oproščeni davka na dediščine in darila.

Pri drugih dedičih je lahko davek obračunan glede na sorodstveno razmerje in vrednost podedovanega premoženja.

Toda pozor: tudi če pri dedovanju ne plačate davka, ga lahko plačate ob poznejši prodaji nepremičnine.

Kaj se zgodi, če podedovano nepremičnino prodate?

Pri prodaji praviloma prideta v poštev dve vrsti davka:

2 % davek na promet nepremičnin in morebitni davek od dobička iz kapitala.

Pri kapitalskem dobičku je pomembna razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi oziroma dedovanju in vrednostjo ob prodaji.

Preprost primer:

Nepremičnino podedujete z vrednostjo 150.000 €, nekaj let pozneje pa jo prodate za 200.000 €. Davčno je pomembna razlika v vrednosti, torej 50.000 €, pri čemer se pri končnem izračunu upoštevajo tudi zakonsko priznani stroški in druge okoliščine.

Zakaj je vrednost ob dedovanju tako pomembna?

Tu se v praksi pogosto naredi napaka.

V zapuščinskem postopku se za nepremičnino navede prenizka vrednost. Takrat se to morda ne zdi pomembno, vendar lahko težava nastane čez nekaj let ob prodaji.

Če je bila nepremičnina ob dedovanju ocenjena na 100.000 €, pozneje pa jo prodate za 250.000 €, je razlika bistveno večja, kot če bi bila že ob dedovanju navedena njena realna tržna vrednost.

Zato priporočam: če obstaja možnost, da boste podedovano nepremičnino v prihodnosti prodali, bodite pozorni na vrednost, ki je določena ob dedovanju.

Kolikšen je davek na kapitalski dobiček?

Davčna stopnja se z leti lastništva znižuje. Po dovolj dolgem obdobju lastništva davka od kapitalskega dobička ni več.

Pomembna izjema lahko velja tudi pri prodaji stanovanja ali hiše, v kateri je imel lastnik prijavljeno stalno prebivališče, jo imel v lasti in je v njej dejansko bival najmanj zadnja tri leta pred prodajo, če so izpolnjeni tudi ostali zakonski pogoji.

Kaj svetujem pred prodajo podedovane nepremičnine?

Davke preverite še preden določite prodajno ceno in podpišete pogodbo.

Pri podedovanih nepremičninah je treba preveriti predvsem:

• vrednost nepremičnine ob dedovanju,
• datum pridobitve,
• pričakovano prodajno vrednost,
• možnost oprostitve davka,
• morebitne priznane stroške.

Pri nepremičnini večje vrednosti lahko pravilna priprava pomeni več tisoč evrov razlike.

Prodajate podedovano nepremičnino?

Pred prodajo je dobro vedeti, koliko boste od dosežene cene dejansko obdržali.

Če ste podedovali hišo, stanovanje ali zemljišče in razmišljate o prodaji, me kontaktirajte. Pred prodajo lahko skupaj preverimo vrednost nepremičnine in opozorimo na stvari, ki jih je smiselno urediti še pred podpisom pogodbe.

Aleš Goršak