Prodaja hiše brez uporabnega dovoljenja. Kaj se lahko zaplete?

Ali lahko prodate hišo, ki nima uporabnega dovoljenja? Da, lahko. Vendar pa lahko manjkajoče uporabno dovoljenje povzroči težave pri prodaji, predvsem pri kupcih, financiranju in pogajanjih o ceni.

Pomembno pa je razumeti nekaj: če hiša nima uporabnega dovoljenja, to še ne pomeni avtomatično, da je nelegalna ali da je z njo nekaj narobe.

Kaj pomeni, če hiša nima uporabnega dovoljenja?

Poenostavljeno povedano uporabno dovoljenje predstavlja eno od zaključnih faz dokumentacije objekta.

Pri starejših hišah je položaj precej drugačen kot pri novogradnjah. Veliko objektov je bilo zgrajenih v času drugačne zakonodaje, zato je treba pri vsaki nepremičnini posebej preveriti:

• kdaj je bila zgrajena,
• ali obstaja gradbeno dovoljenje,
• ali je dejansko stanje skladno z dokumentacijo,
• ali je pravilno vpisana v kataster nepremičnin,
• ali so bile pozneje izvedene dozidave ali druge večje spremembe.

Tudi obstoječe uporabno dovoljenje samo po sebi še ni zagotovilo, da je z objektom danes vse urejeno. Če je lastnik po njegovi izdaji na primer prizidal garažo ali povečal hišo brez ustrezne dokumentacije, dejansko stanje ni več nujno skladno z dovoljenji.

Ali lahko hišo brez uporabnega dovoljenja prodate?

Da. Nepremičnino je mogoče prodati tudi brez uporabnega dovoljenja.

Pri starejših objektih zakonodaja pozna tudi različne domneve in poenostavljene postopke za ureditev pravnega stanja. Zato je zelo pomembno leto gradnje in predvsem to, ali je bil objekt kasneje spreminjan.

Pred prodajo zato ni dovolj samo vprašanje: »Ali imam uporabno dovoljenje?«

Bolj pomembno je vprašanje: »Ali je dejansko stanje moje hiše skladno z dokumentacijo in kakšen je njen pravni status?«

Kje se pri prodaji najpogosteje zaplete?

Prva težava so lahko kupci. Ko slišijo, da hiša nima uporabnega dovoljenja, pogosto postanejo previdnejši. Pojavijo se vprašanja, koliko bo ureditev stala in ali je dokumentacijo sploh mogoče urediti.

Druga težava so banke. Pri kupcu, ki nakup financira s stanovanjskim kreditom, lahko banka zahteva dodatna dokazila o legalnosti in urejenosti objekta. Zahteve se med bankami in posameznimi primeri razlikujejo.

Tretji problem je lahko prodajna cena.

Urejena dokumentacija kupcu predstavlja manjše tveganje. Če dokumentacija ni popolna, lahko kupec to uporabi kot argument za pogajanje o nižji ceni. Urejanje dokumentacije lahko namreč v zahtevnejših primerih pomeni tudi več tisoč evrov dodatnih stroškov.

Dobra novica za lastnike starejših hiš

Spremembe gradbene zakonodaje so za določene starejše objekte omogočile oziroma poenostavile postopke urejanja njihovega statusa.

Pri nekaterih objektih, predvsem starejših, je zato mogoče uporabno dovoljenje pridobiti precej enostavneje, če so izpolnjeni zakonski pogoji in se objekt po določenem presečnem datumu ni bistveno spreminjal.

Tudi v naši praksi smo za stranke že uspešno uredili uporabna dovoljenja za starejše nepremičnine.

Kaj svetujem pred prodajo?

Preden hišo objavite na trgu, je smiselno najprej preveriti njeno dokumentacijo.

Pri Tanal nepremičninah pred prodajo preverimo in poskušamo pridobiti obstoječo dokumentacijo iz upravnih enot, arhivov in drugih evidenc ter jo primerjamo z dejanskim stanjem nepremičnine.

Tako lahko že pred prvim ogledom ugotovimo, ali obstaja težava in ali jo je smiselno urediti še pred prodajo.

Hiša nima uporabnega dovoljenja? Brez panike.

To še ne pomeni, da je ne morete prodati. Pomembno je ugotoviti zakaj dovoljenja ni, kakšen je dejanski pravni status hiše in ali ga je mogoče enostavno urediti.

Če prodajate hišo in niste prepričani, ali imate ustrezno dokumentacijo, me kontaktirajte. Skupaj lahko preverimo stanje še preden nepremičnino ponudite kupcem.

Aleš Goršak